四月伊始，以盛產(chǎn)地王著稱(chēng)的龍湖區(qū)域再度成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。繼建業(yè)海馬、正弘、亞新、永威、正商本土實(shí)力房企加冕奪冠之后，千億房企、中國(guó)地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)恒大以首個(gè)外來(lái)房企的身份大手筆加盟“龍湖地王俱樂(lè)部”。
      房企不吝重金扎堆龍湖原因幾何？直追北上廣的地價(jià)會(huì)否讓龍湖各地王項(xiàng)目只是“看起來(lái)很美”？強(qiáng)強(qiáng)對(duì)決、高手過(guò)招之中，各項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新上各有哪些殺手锏？地王扎堆、大腕云集將為“天生富貴”的龍湖區(qū)域許下怎樣的未來(lái)？
      隨著越來(lái)越多重量級(jí)的房企大腕漸次加入，一部以“龍湖地王“為主題的中原地產(chǎn)大片風(fēng)云啟幕。
      地王頻出
      遼闊的龍湖碧水蕩漾，煙波浩渺；一片片待開(kāi)發(fā)的土地升騰著生機(jī)與希望……陽(yáng)春時(shí)節(jié)踏訪(fǎng)鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，明媚的陽(yáng)光下春色如許，湖心島上，首批封頂?shù)?0米高寫(xiě)字樓清晰可見(jiàn)，西南方向，區(qū)域首批開(kāi)發(fā)地塊或被貼有大幅宣傳海報(bào)的圍擋合圍，或塔吊林立、機(jī)器轟鳴，呈現(xiàn)一派開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮。
      這片建設(shè)最為火熱的區(qū)域，也是鄭州頗為矚目的地王項(xiàng)目聚集地。就在近日，鄭東新區(qū)龍湖外環(huán)路東、龍翔八街北的108.88畝宅地競(jìng)拍，在激烈廝殺147輪后，最終被恒大地產(chǎn)收入囊中，成交價(jià)22.31億元，折合樓面價(jià)1.23萬(wàn)元/平方米，單價(jià)每畝2049.04萬(wàn)元，同時(shí)成為鄭州“新總價(jià)”和“新單價(jià)”雙料地王，這也是鄭州地價(jià)首次突破2000萬(wàn)元/畝。
      盡管龍湖出現(xiàn)地王早已并非新聞，但作為龍湖區(qū)域首個(gè)外來(lái)房企斬獲的地王，以“快推盤(pán)，高周轉(zhuǎn)”模式著稱(chēng)的千億房企恒大如此大手筆入局，還是引起業(yè)界不小的震動(dòng)。
      正商地產(chǎn)副總裁張國(guó)強(qiáng)對(duì)此評(píng)論稱(chēng)：“龍湖區(qū)域新地王的出現(xiàn)，無(wú)疑為原本由本土開(kāi)發(fā)商稱(chēng)雄爭(zhēng)霸的地王聚集地注入一股新鮮‘血液’，輸入了新的市場(chǎng)‘興奮劑’。作為本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們對(duì)此倍感歡欣，備受鼓舞，備受激勵(lì)。實(shí)際上，只要植根鄭州，落地鄭東，就不分本土、外來(lái)企業(yè)，所有在此開(kāi)發(fā)的企業(yè)一同發(fā)力，共同托舉龍湖區(qū)域的發(fā)展�！�
      沿著龍湖地王之路回溯，2012年10月18日，鄭東新區(qū)龍湖成功蓄水，既標(biāo)志著龍湖區(qū)域建設(shè)的全面啟動(dòng)，也由此拉開(kāi)了這一區(qū)域一波又一波的搶地浪潮。也是從2012年開(kāi)始，龍湖開(kāi)始頻出地王，隨后幾年，鄭東龍湖土地價(jià)格連創(chuàng)歷史新高。而僅去年至今，龍湖區(qū)域已先后誕生了五個(gè)地王：正弘、永威、亞新、正商、恒大。
      “作為全國(guó)布局、排名前十的知名房企，龍湖新地王恒大此前在鄭州開(kāi)發(fā)的多為以高性?xún)r(jià)比為核心賣(mài)點(diǎn)的剛需項(xiàng)目或近郊度假型項(xiàng)目，此次大手筆摘得龍湖地王，既證明了恒大等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商對(duì)鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，也表明未來(lái)將有越來(lái)越多的地產(chǎn)大鱷重點(diǎn)布局鄭州等市場(chǎng)比較好的強(qiáng)二線(xiàn)城市，鄭州本土房企將迎來(lái)與全國(guó)一線(xiàn)房企更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君分析稱(chēng)。
      “作為房地產(chǎn)‘原料’供應(yīng)地，土地市場(chǎng)歷來(lái)被視為樓市‘晴雨表’。2016年開(kāi)年以來(lái)，隨著政策不斷放松，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一路升溫，地王的頻頻出現(xiàn)，標(biāo)志著房企對(duì)樓市信心的增強(qiáng)�！焙幽县�(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說(shuō)。
      璀璨龍湖
      從中原地產(chǎn)界領(lǐng)航者建業(yè)聯(lián)手海馬高調(diào)布局龍湖板塊，到正弘、永威、亞新、正商等本土一線(xiàn)房企相繼紛紛在此奪得地王，再到如今千億房企恒大重磅入局，龍湖區(qū)域緣何成為本土及全國(guó)一線(xiàn)房企競(jìng)相追逐、志在必得的寸土寸金之地，甚至成為坊間聞名的“地王俱樂(lè)部”？
      業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，稀缺的資源、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、高端純粹的發(fā)展定位讓龍湖區(qū)域“一出生就自帶光環(huán)”，萬(wàn)千寵愛(ài)集于一身。
      作為一個(gè)極度缺水的內(nèi)陸城市，近乎奢侈的水域面積無(wú)疑是龍湖區(qū)域最大的亮點(diǎn)。龍湖區(qū)域規(guī)劃面積約40平方公里，整個(gè)龍湖水域面積為5.6平方公里，蓄水量相當(dāng)于兩個(gè)半西湖，并且沿龍湖景觀規(guī)劃了9大公園，綠化面積高達(dá)420萬(wàn)平方米。自2012年開(kāi)始注水后，這里已經(jīng)成了一片水草豐美之地。
      按照規(guī)劃，龍湖地區(qū)主要由三大功能區(qū)組成：龍湖北部和南部片區(qū)及村莊安置區(qū)主要以居住用地為主；副CBD區(qū)是由旅游設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施、高層復(fù)合式設(shè)施組成的休閑娛樂(lè)區(qū)；人工運(yùn)河兩側(cè)以商業(yè)服務(wù)區(qū)為主。CBD中心和CBD副中心通過(guò)3.7公里長(zhǎng)的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”形。
      《鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的主要控制指標(biāo)顯示，龍湖北區(qū)內(nèi)環(huán)北側(cè)居住用地容積率控制在1.7以下，外環(huán)路兩側(cè)居住用地則控制在2.0~2.5，這也表明未來(lái)龍湖副CBD內(nèi)地塊的容積率較低，商務(wù)辦公舒適度較高。
      “龍湖區(qū)域之所以地王頻出，與這一區(qū)域金融服務(wù)、休閑娛樂(lè)和高檔居住區(qū)的高端定位與規(guī)劃有著密不可分的關(guān)系。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認(rèn)為，“龍湖區(qū)域的地王，更多的是資源的溢價(jià)。因?yàn)閺淖≌�用地供�?yīng)量上來(lái)看，40平方公里的總面積除去龍湖水域用地，湖心島用地，森林公園、龍湖東運(yùn)河公園等公園用地，道路及生態(tài)廊道用地，商務(wù)辦公用地外，真正用于可開(kāi)發(fā)的住宅用地已經(jīng)屈指可數(shù)，這種土地的稀缺性、不可復(fù)制性，使得龍湖區(qū)域每推出住宅用地時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往擠破頭競(jìng)爭(zhēng)，也讓區(qū)域地王紀(jì)錄輪番被刷新�！�
      “如果說(shuō)鄭東新區(qū)是盛放在中原大地上的城市花園，那么龍湖就是城市花園中最為璀璨的花王。從規(guī)劃看，這一區(qū)域不僅定位于鄭東新區(qū)金融集聚核心區(qū)，還是旅游、休閑、服務(wù)中心和以生態(tài)為特色的高端居住區(qū)，作為唯一由政府主導(dǎo)的生態(tài)商務(wù)區(qū)，將會(huì)有越來(lái)越多的世界500強(qiáng)和跨國(guó)公司區(qū)域總部入駐，資本環(huán)境十分優(yōu)越；從生態(tài)來(lái)看，龍湖的生態(tài)綠化也非別處可比擬�！庇劳�置業(yè)副總經(jīng)理張曉征表示，“從一開(kāi)始，這里的土地使用已經(jīng)做了嚴(yán)格的規(guī)劃，各項(xiàng)資源都非常稀缺，所以成為鄭州市爭(zhēng)奪最熱的地區(qū)并不奇怪。龍湖區(qū)域寸土寸金，且土地不可復(fù)制，就像一個(gè)蛋糕，切掉一塊就少一塊，土地價(jià)格被不斷拉高也實(shí)屬正常�！�
      作為龍湖區(qū)域目前唯一擁有商用、住宅兩塊土地、兩個(gè)項(xiàng)目的房企，繼龍湖壹號(hào)·總部中心之后，亞新集團(tuán)又以地王之尊推出亞新茉莉公館項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目相得益彰，對(duì)龍湖板塊的獨(dú)鐘可見(jiàn)一斑。
      “龍湖板塊的開(kāi)發(fā)占盡了天時(shí)、地利、人和�！闭劶氨姸喾科笄嗖A龍湖區(qū)域的原因，亞新集團(tuán)東區(qū)公司總經(jīng)理余清江從龍湖區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面闡明了自己的觀點(diǎn)，“天時(shí)，即在鄭東新區(qū)集十余年之功建成之后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也意味著龍湖區(qū)域站在了鄭東新區(qū)的肩膀上，可以用立足未來(lái)的眼光進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，這讓它從一開(kāi)始就成為焦點(diǎn)；地利，即地段擁有高端服務(wù)業(yè)定位的城市屬性和休閑生態(tài)屬性，這樣自然生態(tài)與繁華商務(wù)兼具的，又屬中心城區(qū)的城市板塊非常罕見(jiàn)；人和，即經(jīng)歷了鄭東新區(qū)十余年建設(shè)后的政府已經(jīng)擁有了成熟的新區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，而進(jìn)入行業(yè)穩(wěn)健期的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力越來(lái)越成熟，這讓龍湖區(qū)域從一開(kāi)始的建設(shè)起點(diǎn)就相當(dāng)高。”
      產(chǎn)品競(jìng)技
      據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，按照龍湖最新地王恒大地塊的樓面價(jià)，建成房子后，加上建安成本、配套成本、營(yíng)銷(xiāo)成本及其他財(cái)務(wù)成本，再加上各種稅費(fèi)，每平方米價(jià)格保守算來(lái)也有三四萬(wàn)元，直逼北上廣。如此價(jià)格會(huì)否有足夠的消費(fèi)者埋單？對(duì)此，“地王”們似乎并不擔(dān)心。
余清江說(shuō)：“龍湖是河南的龍湖、中部崛起的排頭兵，這里未來(lái)將擁有300多家金融企業(yè)，這里的住宅吸引著河南全省乃至中原經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)的高端客戶(hù)，以前去一線(xiàn)城市買(mǎi)房的人也可能選擇在龍湖區(qū)域購(gòu)房了，所以我們認(rèn)為不能僅用鄭州的消費(fèi)力來(lái)衡量能否負(fù)擔(dān)得起這樣的價(jià)格，應(yīng)放眼全省乃至全國(guó)、全球。各地市的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁自不待言，在外省特別是一線(xiàn)城市工作、經(jīng)商的河南人，或者旅居海外的河南人，同樣會(huì)返鄉(xiāng)置業(yè)、尋根置業(yè)�！�
      事實(shí)上，在鄭東新區(qū)，一些低密度項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)相當(dāng)不菲，比如綠城百合、聯(lián)盟新城的二手房的售價(jià)基本上都在2萬(wàn)元/平方米以上，即便如此，市場(chǎng)需求依然巨大。
      而對(duì)于逐鹿其間的房企而言，龍湖不僅是能夠彰顯其在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)中的“江湖地位”的名利場(chǎng)，也是王者與王者之間最激烈、最直接的產(chǎn)品競(jìng)技場(chǎng)。
      在張曉征看來(lái)，外界所擔(dān)心的“依鄭州消費(fèi)水平能否負(fù)擔(dān)得起龍湖地王項(xiàng)目?jī)r(jià)格”這一問(wèn)題，更應(yīng)該轉(zhuǎn)化為“鄭州的高端住宅能否值得這樣的價(jià)格”�！昂推渌�一線(xiàn)城市比較，鄭州的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平還有很大提升的空間，不論是從地段、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量還是產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，鄭州缺少真正意義上的好產(chǎn)品。所以永威在運(yùn)作上和院的時(shí)候，為了尋找最適宜這塊土地的表達(dá)方式，不是復(fù)制自身以前的經(jīng)驗(yàn)，而是邀請(qǐng)了李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、呂永中、譚精忠、琚賓五位國(guó)際知名大師執(zhí)筆，引入先進(jìn)的建筑、空間、設(shè)計(jì)理念，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，以期在龍湖這塊珍稀的土地上給中原人帶來(lái)國(guó)際一線(xiàn)的頂級(jí)住宅�！�
      業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，最好的地段吸引最優(yōu)秀的企業(yè)，誕生最好的產(chǎn)品，也只有高于市場(chǎng)的產(chǎn)品，才能匹配龍湖的高格調(diào)規(guī)劃，地價(jià)是項(xiàng)目定價(jià)時(shí)最基本的考慮因素，但決定最終項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格的，還要看開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力和產(chǎn)品的品質(zhì)。記者采訪(fǎng)也了解到，目前在龍湖已經(jīng)拿地的開(kāi)發(fā)商都是以打造企業(yè)“代表作”為目標(biāo)來(lái)運(yùn)營(yíng)手里的土地。
      以亞新茉莉公館為例，項(xiàng)目邀請(qǐng)了世界著名設(shè)計(jì)單位澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、加拿大奧雅景觀設(shè)計(jì)集團(tuán)、香港CCD設(shè)計(jì)院等合力打造。后期服務(wù)方面，亞新集團(tuán)將龍湖項(xiàng)目的物業(yè)管理定位為高端物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)直接向集團(tuán)總裁負(fù)責(zé)，從組織管理上保障高端產(chǎn)品服務(wù)的純粹性。
      張國(guó)強(qiáng)接受記者采訪(fǎng)時(shí)則表示，正商將以龍湖地王項(xiàng)目為試點(diǎn)，從龍湖區(qū)域的高端住宅定位全局出發(fā)，獨(dú)家推出“四面寬”稀有產(chǎn)品設(shè)計(jì)（餐廳、客廳、臥室、廚房采光均居南設(shè)計(jì)），重點(diǎn)圍繞“水”做文章，從建筑結(jié)構(gòu)的高位集中透析高端人居的高品質(zhì)生活習(xí)慣。后期服務(wù)方面將與全球五大行聯(lián)手，引進(jìn)國(guó)際一流物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高端居住者量身打造專(zhuān)屬的高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
      “帶頭大哥”建業(yè)地產(chǎn)也對(duì)龍湖地王項(xiàng)目給予了極高的重視。董事長(zhǎng)胡葆森甚至與海馬集團(tuán)董事長(zhǎng)景柱聯(lián)袂為建業(yè)海馬九如府“代言”。去年11月8日，胡葆森邀請(qǐng)到了建業(yè)海馬九如府的所有準(zhǔn)業(yè)主舉行“家宴·九如”，胡葆森說(shuō)，建業(yè)的足球、幼兒園、學(xué)校、綠色基地、酒店、創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)，海馬的服務(wù)體系，這兩個(gè)服務(wù)體系加在一起就是九如府的附加值，并表示將以九如府為起點(diǎn)，打造一個(gè)新的建業(yè)鄰里關(guān)系平臺(tái)，讓業(yè)主與建業(yè)之間，業(yè)主與業(yè)主之間，發(fā)生更多次的商業(yè)交流。
      “強(qiáng)者競(jìng)爭(zhēng)必將引領(lǐng)鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平發(fā)生質(zhì)變，快速提高。我認(rèn)為龍湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將成為鄭州房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品升級(jí)換代的引擎�！庇嗲褰�進(jìn)一步分析認(rèn)為，“省內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)與全國(guó)標(biāo)桿房企在龍湖區(qū)域同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品能力和服務(wù)能力必將快速提升。這些項(xiàng)目都會(huì)有自己的獨(dú)特之處，每家企業(yè)都會(huì)拿出自己的看家本領(lǐng)，甚至不惜代價(jià)地去追求完美，若非如此就對(duì)不起龍湖寸土寸金的土地�！�
      未來(lái)可期
      記者近日實(shí)地探訪(fǎng)看到，除了交通、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，龍湖湖心島以及龍湖東南部住宅片區(qū)的建設(shè)也如火如荼，龍湖湖心島首批6棟寫(xiě)字樓已經(jīng)封頂，區(qū)域建設(shè)可謂日新月異。
      就在3月底，鄭東新區(qū)舉行重大項(xiàng)目集中開(kāi)工儀式，龍湖區(qū)域共開(kāi)工11個(gè)項(xiàng)目，其中，東港·龍湖費(fèi)爾蒙酒店、鄭州威斯汀酒店預(yù)計(jì)在2018年底竣工，作為第一批入住龍湖區(qū)域的酒店，它們將成為龍湖金融集聚區(qū)的重要配套設(shè)施，大大提升鄭東新區(qū)的超高端商務(wù)接待能力。而按照今年初鄭東新區(qū)提出“十三五”預(yù)期目標(biāo)，“十三五”期間龍湖金融中心基本建成，龍湖區(qū)域?qū)崿F(xiàn)龍湖蓄水到位、鳳山植被成林，使龍湖生態(tài)公園萬(wàn)畝水面、千畝濕地成為東區(qū)重要的共生城市生態(tài)景觀。
      基礎(chǔ)設(shè)施快速推進(jìn)的同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目也迎來(lái)了開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮。除了已經(jīng)交房的普羅旺世龍之夢(mèng)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目龍湖壹號(hào)·總部中心，建業(yè)海馬九如府、豫農(nóng)金領(lǐng)九如意、正弘瓴筑、永威上和院、天語(yǔ)藍(lán)城·蘭園、正商善水上境、龍湖里等項(xiàng)目集中進(jìn)入動(dòng)工階段，一個(gè)越來(lái)越璀璨的龍湖正在款步走來(lái)。
      “龍湖區(qū)域是河南上億人共同仰慕的鄭東新區(qū)高端居住名片，是省會(huì)鄭州面向國(guó)際市場(chǎng)的新城市形象窗口，由政府主導(dǎo)的城市生態(tài)規(guī)劃建設(shè)會(huì)讓龍湖區(qū)域不僅‘看起來(lái)很美’，而且更加實(shí)用和具有國(guó)際范兒�！睆垏�(guó)強(qiáng)毫不諱言自己對(duì)龍湖區(qū)域未來(lái)的美好期待，如果把鄭州市作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的“龍頭”的話(huà)，那么龍湖區(qū)域可美譽(yù)為這千年“龍眼”中熠熠生輝的“龍珠”。鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域匠心獨(dú)具的市場(chǎng)魅力將為更多慕名而來(lái)的高端人群提供稀缺傳世的天然生態(tài)樂(lè)園。他表示，地王扎推，將讓龍湖形成實(shí)力房企相得益彰、相映生輝之勢(shì)，市場(chǎng)秩序和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)必將升級(jí)完善，由“大腕”級(jí)房企精心推出的新的居住理念將催生龍湖區(qū)域新的高端生活方式，也將為“天生富貴”的龍湖區(qū)域賦予新的市場(chǎng)張力。
      張曉征則頗有感觸地說(shuō)：“以前龍湖區(qū)域被熱炒，還被很多人認(rèn)為只是一個(gè)概念，目前隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商的涌入，這片區(qū)域的實(shí)際價(jià)值已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。隨著眾多地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，區(qū)域發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)更加成熟的階段，成為鄭州真正的高端居住核心�！�
      “未來(lái)，龍湖對(duì)于鄭州將如同西湖之于杭州，隨著建設(shè)步伐的加速，生態(tài)環(huán)境極佳、規(guī)劃建設(shè)高端的龍湖區(qū)域?qū)⑷缤�藏身鄭州主城區(qū)的一個(gè)5A級(jí)景區(qū)，生活在這里將既有世外桃源般的美景，又可享受交通、學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)等成熟的市政大配套，這里將是主城區(qū)改善型置業(yè)或終極置業(yè)的首選之地。”一直以來(lái)都力挺龍湖區(qū)域的劉社教授依然觀點(diǎn)明確，“一個(gè)新區(qū)域的建設(shè)，需要政府和企業(yè)的共同努力，眾多實(shí)力房企的加入無(wú)疑將會(huì)讓龍湖區(qū)域更快、更美地展現(xiàn)在大家的面前。”